Principais dúvidas sobre Administração Condominial
1 – O síndico pode ser destituído?
Sim. A destituição do síndico depende de assembléia especialmente convocada, em que a maioria absoluta (50% + 1) dos condôminos que estiverem presentes vote favoravelmente à proposta. O art. 1.349 do Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos: – prática de irregularidades; – falta de prestação de contas; – atos de má gestão (não administrar convenientemente o condomínio).
2 – Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
3 – O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
4 – O atual Código Civil impede a reeleição do síndico:
Não. O art. 1.347 do Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de n° 6.960/02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinqüenta) artigos do atual Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima. Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou quando.
5 – Os membros do conselho são remunerados?
Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho.
6 – Como se dá a destituição dos conselheiros?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembléia geral especialmente convocada, que preencha o votação prevista na Convenção a respeito e no silêncio desta, em primeira convocação por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (art. 1.352 do Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (art. 1.353 do Código Civil).
7 – O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada
8 – Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade de a Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
9 – A convocação prévia das Assembléias é obrigatória? Qual a consequência se não houver a convocação? Terão que ser convocados todos os condôminos?
A assembléia é a reunião dos condôminos para deliberação sobre assuntos de interesse comum, por isso todos os condôminos devem ser regularmente convocados e com tempo hábil a que possam comparecer a realização da reunião Assemblear. Este é o espírito do art. 1.354 do Código Civil Brasileiro.
Quanto à forma e prazo de convocação, devem estar previstos na Convenção do Condomínio e, lembramos que, o Síndico deve sempre se resguardar de problemas, providenciando a convocação de forma a poder comprovar o recebimento da mesma, através de meio inequívoco, seja tomando o protocolo de recebimento na cópia da convocação ou em livro próprio, ou ainda, através da convocação pelo correio com aviso de recebimento. A falta de convocação regular ou a desobediência ao que dispõe a Lei ou a Convenção de Condomínio, pode acarretar na nulidade da Assembléia, quando não em conseqüências mais graves, como, por exemplo, em casos extremos, a tentativa de responsabilização pessoal do síndico. Enfatizamos a necessidade de o condomínio possuir uma convenção, que normalize as suas situações particularizadas. Contudo, caso não exista convenção ou, se existindo não esteja registrada, ainda assim o síndico deverá promover a Assembléia Geral Ordinária, de que trata o art. 1.350 do Código Civil, e tantas quantas assembléias extraordinárias entenda necessário. Igualmente nesses casos, deverá observar para que as convocações sejam realizadas por meio passível de posterior comprovação.
10 – Quem convoca as Assembléias?
Ao Síndico incumbe a administração do Condomínio, portanto, dele é a competência primeira para a convocação das assembléias. Porém, havendo omissão por parte do síndico, a assembléia pode ser convocada por ¼ dos condôminos adimplentes.
11 – Existe um número específico de assembléias a serem realizadas pelo Condomínio?
O Código Civil Brasileiro dispõe, no art. 1.350, sobre a realização de uma Assembléia Anual – Assembléia Geral Ordinária, portanto, para a apresentação e aprovação da Previsão Orçamentária, que deve incluir a previsão de despesas ordinárias e a forma de rateio entre os condôminos, bem como a sistemática de prestação de contas por parte do Síndico. Eventualmente poderá prever, ainda, a eleição de síndico, se anual, e as alterações de Regimento Interno. Esses assuntos não precisam ser tratados numa única assembléia, podendo a Convenção estabelecer a obrigatoriedade da realização de outras assembléias ordinárias, além daquela prevista no art. 1.350. Além disso, para tratar de assuntos extraordinários, contanto que regularmente convocadas, havendo ou não convenção, o condomínio pode realizar tantas assembléias quantas desejar.
12 – Os condôminos inadimplentes podem participar e votar nas Assembléias?
No tocante ao voto, o Código Civil é bastante claro quando diz, no art. 1.335, II, que é vedado esse direito ao condômino inadimplente. No tocante a participação, o Código Civil também impõe a vedação. Todavia, é importante lembrar que o entendimento do que seja “participar”, não recebe unanimidade de tratamento no meio jurídico. Há quem entenda que “participar” é tomar parte, no simples sentido de “estar presente” e que, portanto, o condômino poderia, inclusive, ser impedido de entrar e permanecer no recinto da assembléia; e, há quem sustente que “participar” significa tomar parte nos debates que levam ao voto. No nosso particular entendimento, a assembléia é o ato mais importante do condomínio e, portanto, deve, acima de tudo, respeitar não só as questões comuns, como e, principalmente, os direitos individuais da pessoa. Dessa forma, alertamos ao fato de que impedir o condômino de ingressar no recinto da assembléia e assistir aos debates, mesmo sem direito a manifestação e voto, constitui uma violação aos direitos de propriedade desse condômino e, inclusive, pode ser interpretado por ele como um constrangimento e uma exposição a situação vexatória. Para evitar maiores problemas é bom que a matéria seja convenientemente tratada na convenção do condomínio e, no caso de impasse, que prevaleça o bom senso do dirigente da assembléia.
13 – Existe obrigatoriedade quanto ao Registro de Atas e outros Documentos do Condomínio, junto ao Cartório de Títulos e Documentos?
O Condomínio não é uma empresa, embora a ela seja equiparado em muitas situações e, portanto, esteja sujeito a uma série de direitos e deveres. Assim, não existe a obrigatoriedade de registro dos seus documentos em algum ofício especial. Por outro lado, mesmo sem a obrigatoriedade, entendemos que, dada a complexidade da vida em condomínio e, justamente pela responsabilidade que a lei atribui ao Síndico, é de todo recomendável que se proceda ao registro de algumas atas, como por exemplo, as de eleição de síndico, de reajuste de taxa condominial, as que tratam de obras, etc., junto ao Cartório de Títulos e Documentos, a fim de resguardar em situações futuras e eventuais a própria gestão do síndico, bem como pelo fato de tornar as decisões da assembléia pública, oponíveis a terceiros e permitindo a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
14 – Pode haver votação secreta, na assembléia de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos: a – Em razão da contagem dos votos terem como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
15 – O síndico pode votar nas assembléias condominiais?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo, se assim dispuser a Convenção do Condomínio, aquelas relacionadas às suas contas e administração. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
16 – Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec. – Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.
17 – Como deve ser a cobrança das multas por infração às normas da convenção?
As multas por infração contratual estão previstas na Lei e podem ter regramentos estabelecidos na Convenção do Condomínio. Não havendo vedação na Convenção poderão ser cobradas juntamente com as demais despesas, porém, o ideal é que seja emitido um documento de cobrança específico para a cobrança de multa, pois em caso de contestação os procedimentos operacionais serão facilitados.
18 – O que é a Convenção do Condomínio, isto é, qual é a sua natureza jurídica?
A convenção do condomínio tem caráter estatutário ou institucional, sendo, portanto, um “ato-norma”. Assim, não é um contrato. Por tal razão, alcança não só os seus signatários, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio (art. 1.333, caput, do Código Civil). O registro da convenção no Registro de Imóveis é necessário apenas para torná-la válida perante terceiros, já que “a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os seus condôminos”, como afirmado pela Súmula n° 260 do Superior Tribunal de Justiça.
19 – O atual Código Civil impõe a atualização da Convenção do Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção do Condomínio para que haja uma harmonização com o atual Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto-lei nº. 4.657/42) servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções anteriores a 11/01/03 continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições de ordem pública (obrigatórias) expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as Convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.
20 – Quando houver conflito entre a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno, qual das normas prevalecerá?
A Convenção do Condomínio difere do Regimento Interno pela natureza das matérias tratadas. Compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino. Já o Regimento Interno tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos. Por tais características, quando surgir conflito entre o dizer da Convenção e o do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro. Espelha tal realidade o julgado seguinte: “A convenção condominial é o instrumento que constitui a co-propriedade; o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro (art. 9º, § 1º, da Lei nº.591/64). Não provimento” (TJSP – 3ª Câm. de Dir. Priv.; AC nº.281.174-4/9-00-SP; Rel. Des. Ênio Santarelli Zuliani; j. 15/4/2003; v.u.).
21 – É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.
22 – Quem pode dar e receber procuração?
Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do Código Civil), como diz o art. 654, caput, do Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para receber procuração, isto é, para ser o outorgado (mandatário), a pessoa deve ter a capacidade civil, com uma exceção, que é a possibilidade do maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado ser procurador, como estabelece o art. 666 do Código Civil.
23 – Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): “Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para exercê-los; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.
24 – Pode um condômino trocar a porta de entrada ou a estética do hall de sua unidade?
A Lei 4.591/1964, em seu art.10, parágrafo 2°, diz que em caso de anseio de se alterar a fachada, tal matéria deverá ser discutida em assembléia, com todos os condôminos (proprietários) e obter unanimidade dos mesmos, sob pena de não ser aprovada.
25 – Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
26 – Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
O art. 1.338 do Código Civil inovou ao permitir a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Contudo, deve ser observado ainda, além da ordem de preferência imposta no Art. 1.338, que a locação da vaga a estranhos deverá ser autorizada expressamente pela Convenção Condominial.
27 – Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da assembléia geral dos condôminos, obedecendo se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.
28 – Um edifício de unidades autônomas, todas de propriedade de uma mesma pessoa, caracteriza-se como condomínio edilício?
Não. Trata-se de propriedade exclusiva de uma só pessoa. A locação das unidades para diferentes inquilinos acarretará a obrigação de estes pagarem as despesas comuns ordinárias, desde que comprovadas pelo locador, nos termos do art. 23, § 3°, da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato).
29 – Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
Não. O art. 1.339, § 1°, do Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.
30 – As frações ideais no condomínio edilício podem sofrer modificação? Como?
A alteração das frações ideais é juridicamente possível, mas depende da aprovação da totalidade dos votos do condomínio, por afetar o direito de propriedade. Aliás, não há condomínio edilício sem fração ideal. Enquanto a divisão física do condomínio se dá pelas diferentes áreas comuns e privativas, sua divisão econômica é revelada pela fração ideal. A propósito, diz o art. 1.331, § 3°, do Código Civil, com redação dada pela Lei n° 10.931/04: “A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio”. Além do consenso unânime, se faz necessário recalcular todas as frações ideais e, de conseguinte, alterar toda documentação imobiliária pertinente (Instituição, Especificação e Convenção do Condomínio, bem como as matrículas de cada uma das unidades autônomas), o que demonstra que a proposta, além de trabalhosa, é de custo considerável.
31 – Pode ser construído um novo andar num condomínio edilício?
Será possível a construção se previamente autorizada pela totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), em assembléia geral, com a conseqüente alteração da documentação imobiliária, bem como se permitida pela legislação municipal aplicável. Trata do assunto o art. 1.343 do Código Civil: “A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos”.
32 – Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?
A Lei 12.546/11, mais conhecida como Lei Anti Fumo, proíbe, entre outras coisas, fumar em ambientes de uso coletivo, públicos e privados, incluindo-se nestes as áreas comuns de condomínios.
33 – O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: “O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício – Inocorrência de violação ao direito de propriedade (art. 524 do CC e 19 da Lei n° 4.592/64) – Improvimento” (TJSP – Ac. n° 101.781- 4/4 – Capital – Des. Rel. Ênio Zuliani – j. 25/07/00).
34 – Qual o trâmite que deverá ser obedecido para que ocorra o desmembramento de uma unidade autônoma?
A medida depende da prévia anuência, em assembléia, da totalidade dos votos do condomínio (unanimidade dos condôminos), com base na aplicação analógica dos art`s. 1.314 e 1.351 do Código Civil. Vale dizer que além do requisito acima apontado, também se fará necessária a aprovação da Municipalidade, permitindo o desmembramento e a criação de uma nova unidade autônoma. Neste sentido, posicionou-se o julgado abaixo, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo Ementa: Registro imobiliário – Retificação – Indeferimento – Extinção do processo – Decisão mantida – Pretensão que objetiva alcançar o desmembramento de unidade condominial – Impossibilidade jurídica – Recurso improvido. “O pedido de retificação, na verdade, alcança alteração de especificação de condomínio, o que exige, além da aprovação da Prefeitura Municipal, a anuência da totalidade dos condôminos” (TJSP – Apel. Cív. n° 206.170- 4/1-00 – Praia Grande – Rel. Des. Octavio Helene – j. 28/02/02).
35 – É possível repetir a denominação nos condomínios? Qual o trâmite para alterar sua denominação?
O condomínio edilício (arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil) não possui personalidade jurídica, sendo um ente despersonalizado, uma pessoa formal segundo alguns, como são outros exemplos a massa falida, o espólio, o consórcio etc. Assim, é possível a repetição da denominação que é dada a cada um deles, já que não existe para tal situação o controle que vigora para a criação das pessoas jurídicas, em que é imprescindível a busca prévia de homônimo junto aos registros constitutivos (Juntas Comerciais, Registros Civis das Pessoas Jurídicas etc.). A alteração da denominação do condomínio depende dos votos da totalidade dos condôminos (unanimidade – cf. art`s. 1.314, parágrafo único e 1.351, ambos do Código Civil), manifestados em assembléia geral, de molde a possibilitar a modificação de todos os documentos pertinentes, principalmente a Convenção do Condomínio.
Fonte: Secovi